各縣（市、區(qū)）人民政府，鹽城經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、鹽城高新區(qū)管委會，市各委、辦、局，市各直屬單位：
《鹽城市城市更新辦法》已于2025年9月19日經(jīng)市政府第61次常務會議研究通過，現(xiàn)予公布，自2025年11月15日起施行。
特此通知。
鹽城市人民政府
2025年10月14日
（此件公開發(fā)布）
鹽城市城市更新辦法
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范和推動城市更新活動，促進城市結構優(yōu)化、動能轉換、品質提升、綠色轉型、文脈賡續(xù)、治理增效，建設創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市，依據(jù)相關法律法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的城市更新活動及其監(jiān)督管理。
本辦法所稱城市更新，是指對城市空間布局和城市功能進行優(yōu)化調整以及持續(xù)改進的活動，主要包括：
（一）加強既有建筑改造利用；
（二）推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造；
（三）開展完整社區(qū)建設；
（四）推進老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)、城中村等更新改造；
（五）完善城市功能；
（六）加強城市基礎設施建設改造；
（七）修復城市生態(tài)系統(tǒng)；
（八）保護傳承城市歷史文化；
（九）國家和省、市確定的其他城市更新活動。
第三條 城市更新工作應當遵循規(guī)劃引領、民生優(yōu)先，綠色低碳、科技賦能，政府統(tǒng)籌、市場運作，多元參與、共建共享的原則。
第四條 市人民政府領導和統(tǒng)籌全市城市更新工作。
縣（市、區(qū)）人民政府是本轄區(qū)城市更新工作責任主體，負責組織實施本轄區(qū)內(nèi)的城市更新工作。
鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處按照職責做好城市更新工作。
第五條 住房和城鄉(xiāng)建設部門主管城市更新工作，負責城市更新活動的綜合協(xié)調、指導和監(jiān)督管理。
自然資源和規(guī)劃部門負責城市更新相關的國土空間規(guī)劃、土地管理、不動產(chǎn)登記等工作，指導城市更新片區(qū)（單元）策劃方案制定。
發(fā)展改革、教育、工業(yè)和信息化、公安、民政、財政、生態(tài)環(huán)境、城市管理、交通運輸、水利、商務、文化廣電和旅游、應急管理、國有資產(chǎn)監(jiān)督管理、數(shù)據(jù)、金融監(jiān)管、體育、稅務、消防救援、通信管理等相關部門和機構應當依據(jù)各自職責協(xié)同推進城市更新工作。
第六條 房屋等合法建筑物（構筑物）所有權人、土地使用權人、承擔城市公共空間和設施建設管理責任的單位等作為物業(yè)權利人，依法開展城市更新活動。
鼓勵物業(yè)權利人實施自主更新，改善工作和生活環(huán)境。
鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處對物業(yè)權利人自主更新活動進行指導。
第七條 市城市更新主管部門應當建立健全城市更新社會公眾參與機制，暢通意見表達渠道，依法保障社會公眾在城市更新的政策制定、規(guī)劃計劃編制、項目實施、效果評價等活動中的知情權、參與權和監(jiān)督權。
第八條 本市設立城市更新專家委員會。專家委員會由策劃、規(guī)劃、設計、建設、文保、資產(chǎn)評估、不動產(chǎn)登記、運營和管理等相關領域專家組成，提供評審、論證、咨詢等服務。
第九條 加強城市更新工作的信息化管理，統(tǒng)籌信息化平臺資源，逐步健全完善城市更新信息系統(tǒng)。
第二章 規(guī)劃和計劃
第十條 市人民政府應當組織住房和城鄉(xiāng)建設、自然資源和規(guī)劃等部門全面開展城市體檢評估，建立發(fā)現(xiàn)問題、解決問題、評估效果、鞏固提升的工作路徑。
縣（市）人民政府可以根據(jù)區(qū)域實際開展城市體檢工作。
第十一條 城市更新專項規(guī)劃是指導城市更新工作的總體指南和依據(jù)，具體包括城市更新總體目標、更新策略、更新結構、更新片區(qū)和分級分類指引等內(nèi)容。
市、縣（市）住房和城鄉(xiāng)建設部門應當會同同級自然資源和規(guī)劃等部門制定實施城市更新專項規(guī)劃。編制城市更新專項規(guī)劃應當結合城市體檢評估結果，并符合國土空間總體規(guī)劃，經(jīng)同級人民政府批準后納入詳細規(guī)劃。
第十二條 國土空間詳細規(guī)劃是城市更新項目實施的規(guī)劃依據(jù)。自然資源和規(guī)劃部門在組織編制國土空間詳細規(guī)劃時，應當結合城市更新實施特點和規(guī)劃管理需求，通過單元層次詳細規(guī)劃、街區(qū)層次詳細規(guī)劃分層落實，動態(tài)調整。
城市更新單元可以分為更新規(guī)劃單元和更新實施單元，更新實施單元是城市更新實施的基本單位。一個城市更新規(guī)劃單元可以涵蓋一個或者多個城市更新項目。
第十三條 市、縣（市）人民政府可以將重點區(qū)域或面臨類似現(xiàn)狀問題的更新單元，進行項目整合，集中優(yōu)化資源配置，實現(xiàn)相鄰區(qū)域資源的協(xié)調聯(lián)動，統(tǒng)籌推進片區(qū)更新工作。
縣（市、區(qū)）人民政府組織編制城市更新片區(qū)策劃方案。方案應落實上位規(guī)劃對城市更新片區(qū)的相關管控要求，與詳細規(guī)劃充分銜接，明確更新任務、設計方案、資金測算等內(nèi)容。
第十四條 住房和城鄉(xiāng)建設部門應當根據(jù)城市更新專項規(guī)劃和國土空間詳細規(guī)劃，建立城市更新項目庫，實行城市更新項目常態(tài)申報和動態(tài)調整機制。
物業(yè)權利人可以向住房和城鄉(xiāng)建設部門申報城市更新項目，經(jīng)評估后納入項目庫。
因維護公共安全、公共利益需要，市、縣（市、區(qū)）人民政府可以直接確定城市更新項目，并納入項目庫。
第十五條 市住房和城鄉(xiāng)建設部門會同各區(qū)政府及市級相關部門編制城市更新年度計劃，經(jīng)市政府同意后實施。各縣（市）政府應結合實際編制。對項目庫中具備實施條件的項目，應及時列入年度計劃。
第三章 項目實施
第十六條 列入城市更新年度計劃的項目，應當確定實施主體。實施主體可以是項目的物業(yè)權利人、物業(yè)權利人和市場主體的聯(lián)合體、物業(yè)權利人委托的市場主體等。
依據(jù)前款規(guī)定無法確定實施主體但確需實施的城市更新項目，或者因維護公共安全、公共利益需要實施的城市更新項目，縣（市、區(qū)）人民政府應當在征詢物業(yè)權利人、利害關系人意見后確定實施主體。
第十七條 實施主體履行下列職責：
（一）編制城市更新項目實施方案；
（二）辦理用地、規(guī)劃、立項、施工、不動產(chǎn)登記、驗收等手續(xù)；
（三）通過租賃、購買、置換、作價出資（入股）、公房讓渡等多種方式歸集權益；
（四）組織工程建設；
（五）按照有關規(guī)定和合同約定，移交、運營、管理建筑物或者設施等；
（六）其他職責。
第十八條 實施主體依據(jù)城市更新專項規(guī)劃、片區(qū)策劃方案，完成現(xiàn)狀調查、意愿征詢、資源整合等工作后，編制城市更新項目實施方案。實施方案應優(yōu)先保障公共利益，統(tǒng)籌要素資源與主體權益，依項目類型明確更新范圍、方式、內(nèi)容、成本測算、效益分析、資金籌措及運營模式等。
第十九條 采取拆除部分或全部建筑實施城市更新，須依法嚴控拆除比、拆建比，防止大拆大建。同時，要優(yōu)化空間布局與建設時序，避免反復開挖，保留城市肌理，防止破壞歷史文化資源。
第四章 政策支持
第二十條 根據(jù)經(jīng)市（縣）政府批準的城市更新方案，城市更新項目（已出讓但未開工建設的或未竣工的房地產(chǎn)類項目除外）在保障公共利益、征得利害關系人同意和符合安全要求的前提下，相對城市新區(qū)適當放寬綠地率、停車位數(shù)量、建筑退讓和間距等指標要求。
支持存量資源整合利用，在征得居民同意且不違反國土空間規(guī)劃的前提下，統(tǒng)籌利用公有住房、閑置廠房等存量房資源，增設各類公共服務設施。
第二十一條 在進行編制國土空間詳細規(guī)劃時，為確保安全、環(huán)保、無障礙等標準得到滿足，在城市更新區(qū)域增設必要的樓梯、電梯、公共走廊、無障礙設施、風道、外墻保溫等附屬設施，以及景觀休息設施等情況下，新增的建筑量可以不納入規(guī)劃容積率和建筑密度計算。
第二十二條 區(qū)人民政府、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）可結合實際編制城市更新片區(qū)方案，提出容積率、建筑密度、綠地率等規(guī)劃控制指標、細化配套設施要求，經(jīng)專家論證、部門審查、向社會公示無異議，報市、縣（市）人民政府批準。
城市更新片區(qū)實施需要調整詳細規(guī)劃的，經(jīng)市、縣（市）人民政府審定的城市更新項目實施方案可以作為詳細規(guī)劃調整的參考，科學合理制定相關指標，依照法定程序同步調整詳細規(guī)劃內(nèi)容。
第二十三條 城市更新項目推進過程中應合理供應項目用地，可以結合土地使用現(xiàn)狀和城市更新的客觀需要，依法依規(guī)綜合運用帶方案掛牌出讓、協(xié)議出讓、劃撥供地以及簽訂補充協(xié)議調整土地利用條件等多種方式，保障項目用地。
由各類主體實施征收、搬遷、收購、整理并有保留建筑物的項目，以及有歷史保護價值和文物保護要求的保留建筑項目，可以依法實施帶方案招拍掛、協(xié)議出讓、劃撥轉出讓等多種方式供地。
城市更新所需地下空間土地使用權在符合相關規(guī)劃的情況下可單獨出讓，也可結合地上建設用地使用權一并出讓。
第二十四條 鼓勵相鄰低效產(chǎn)業(yè)用地、難以獨立開發(fā)的零星地塊集中成片更新。邊角地、夾心地、插花地等無法單獨出具規(guī)劃條件或難以獨立開發(fā)的零星土地，可納入周邊地塊一并開發(fā)。
對以租賃方式取得國有土地使用權的更新項目，在租賃期內(nèi)依法依規(guī)完成更新改造的，經(jīng)依法批準可在租賃期滿后依法以協(xié)議出讓方式取得土地，按規(guī)定應當收回土地使用權重新公開出讓的除外。鼓勵原土地使用權人依法以轉讓、經(jīng)分割審批后部分轉讓或出租土地使用權等方式盤活利用。
第二十五條 對城市更新片區(qū)范圍內(nèi)、利用現(xiàn)有房屋和土地，在保障建筑安全和消防安全的情況下，以提供公共要素為前提，發(fā)展文化創(chuàng)意、科技研發(fā)、健康養(yǎng)老、醫(yī)養(yǎng)結合、工業(yè)旅游、眾創(chuàng)空間等新業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)，可繼續(xù)按原用途和土地權利類型適用土地過渡期政策，過渡期為五年。過渡期滿后需按新用途辦理用地手續(xù)，五年過渡期自批準之日起計算。
在滿足更新規(guī)劃要求的前提下，商業(yè)服務業(yè)用地與商務辦公用地可以相互轉換，工業(yè)用地、倉儲物流用地可以相互轉換或者轉換為研發(fā)用地，工業(yè)用地、倉儲物流用地、研發(fā)用地可以轉換為商業(yè)服務業(yè)或商務辦公用地。實施主體與用地主體不一致的，實施主體應當會同用地主體作為申報主體，申請辦理規(guī)劃建設手續(xù)。
對經(jīng)市、縣（市）人民政府審定的城市更新項目，涉及用途轉換的，應當依法依規(guī)辦理用地手續(xù)，需補繳土地出讓金的可以按規(guī)定分期繳納。
第二十六條 根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實際需要，采用不高于法定最高出讓年限或租賃年期的彈性年期方式供應產(chǎn)業(yè)用地，依法依規(guī)予以續(xù)期。城市更新區(qū)域內(nèi)原出讓土地以拆除重建、加建改建方式實施且不涉及土地使用權收回的，其出讓年期一般與原證載土地使用權年期保持不變；涉及用途變更的，其出讓年期一般不得超出原出讓年期且不得高于法定最高年期。
第二十七條 涉及不動產(chǎn)登記的城市更新項目，實施主體經(jīng)物業(yè)權利人授權，在補交土地出讓金后，向登記機構申請注銷原產(chǎn)權和辦理建設用地使用權首次登記。探索預告登記在城市更新中的運用，保障物業(yè)權利人和其他權利人的權益。房屋建成后，可根據(jù)已審批的更新方案、物業(yè)權利人和實施主體之間的協(xié)議以及合法建造手續(xù)等材料，為物業(yè)權利人和實施主體辦理房屋所有權首次登記。
第二十八條 對于納入項目庫的城市更新項目，可進一步優(yōu)化審批流程，合理縮減審批時限。針對低風險的城市更新項目，實行簡易審批程序。對于小型低風險項目，推行告知承諾制審批方式，有效縮短審批時間。
第二十九條 城市更新項目涉及建筑改造的，在保障建筑結構安全、有利于保護利用等前提下，嚴格按照省既有建筑改造施工圖審查技術要點開展技術審查。對無法滿足現(xiàn)行標準的城市更新項目，歷史文化保護傳承利用類的由住房和城鄉(xiāng)建設部門組織專家論證，既有建筑安全隱患消除類的由城市更新項目實施主體組織專家論證，專家論證意見作為設計、施工圖審查、施工、竣工驗收等依據(jù)。各縣（市、區(qū)）結合城市更新實際，開展建筑師負責制試點，可探索對該類項目實行施工圖審查自審承諾制管理。
第三十條 城市更新項目中的既有建筑改造，應當執(zhí)行現(xiàn)行國家工程建設消防技術標準。存在空間、結構等客觀條件限制的，應當符合省住房和城鄉(xiāng)建設部門會同有關部門制定的消防技術要點，并以改善原建筑消防安全水平為原則進行消防設計，提升火災預防和處置能力。
鼓勵綜合運用消防新技術、新產(chǎn)品、加強性技術措施等提升消防安全條件。
第三十一條 落實城市更新項目中房屋使用安全主體責任與監(jiān)管責任。探索通過市場化手段創(chuàng)新房屋質量安全保障機制。進一步優(yōu)化住宅專項維修資金政策，推動建立并持續(xù)優(yōu)化既有房屋安全管理公共資金的籌集、管理及使用模式。
第三十二條 建立以政府投入為引導、社會投入為主體的多元化籌資體系，多渠道籌措城市更新資金。
（一）發(fā)揮財政資金撬動作用，整合利用城鎮(zhèn)老舊住區(qū)改造、重點基礎設施建設等專項資金，爭取中央、省級城市更新專項補助資金及專項債券，統(tǒng)籌用于支持城市更新項目建設。
（二）鼓勵市場主體通過投資、建設、運營城市更新項目等方式參與城市更新活動，盤活存量資源資產(chǎn)。
（三）鼓勵各類金融機構積極參與城市更新，強化信貸支持。
（四）鼓勵利用住房公積金和住房專項維修基金支持城市更新項目。針對老舊住房的更新改造項目，業(yè)主（包括公有住房承租人）購買改造后的房屋（包括新增面積），可以提取住房公積金；業(yè)主在項目建設期間租賃住房進行過渡安置的，可以提取住房公積金支付租金。
第三十三條 符合條件的城市更新項目，依法享受行政事業(yè)性收費減免和稅收優(yōu)惠政策。
第五章 附 則
第三十四條 鹽城經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、鹽南高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)城市更新活動參照本辦法執(zhí)行。
第三十五條 本辦法自2025年11月15日起施行，有效期至2030年11月14日。